Certains biens sont vendus à un promoteur immobilier pour 10% de plus que leur valeur réelle, tandis que d'autres peuvent atteindre 50% de plus que le prix proposé par un particulier voir encore plus.
Est-ce récurrent ? Est-ce une véritable opportunité pour les vendeurs dans un marché immobilier difficile ? Comment fonctionne la vente à un promoteur ? Quels sont les risques ?.
En 2023, la recherche d'acheteurs pour les maisons devrait connaître un changement radical par rapport à l'euphorie immobilière des périodes précédentes. Selon les prévisions de la Fnaim, le nombre de transactions devrait se réduire à environ 950 000 ventes, soit 150 000 de moins qu'en 2022.
Ce ralentissement du marché se traduit par des premières baisses de prix, qui varient considérablement selon les communes. Ces baisses sont mal vécues par les vendeurs, car le montant de la vente influence souvent la faisabilité de leur prochain projet immobilier. Cependant, parmi les potentiels acquéreurs, on retrouve non seulement des particuliers dont le budget est impacté par la hausse des taux d'intérêt, mais également des promoteurs immobiliers.
Les promoteurs immobiliers sont constamment à la recherche de terrains constructibles. Avec la rareté des terrains vides dans les grandes agglomérations, les maisons avec de grands terrains et les petits immeubles sont devenus très recherchés, surtout lorsque plusieurs parcelles voisines offrent également un potentiel de construction.
Les promoteurs ont la possibilité d'acquérir une ou plusieurs parcelles voisines et réaliser des projets d'envergure plus importante à la place.
Grâce aux importantes marges bénéficiaires générées par ce type d'opérations, il est possible de vendre votre bien à un prix supérieur à celui proposé par un investisseur.
Si le prix de vente proposé par un promoteur ne dépasse pas les 10% du prix du marché, les conditions de vente peuvent devenir trop contraignantes. Il est alors souvent plus avantageux de vendre à un investisseur.
Pour obtenir ce prix d'achat supérieur au marché, il faut accepter certaines conditions dont la temporalité particulière de la vente à un promoteur.
Cette vente se divise en plusieurs étapes, la signature d'une promesse de vente (1 mois), la préparation par le promoteur de la demande de permis de construire (3 mois), l'instruction du permis de construire (3 à 6 mois), la purge des recours concernant le permis de construire (3 mois).
Concernant la possibilité de recours, un projet bien préparé avec un professionnel de l'immobilier compétent est un élément qui évite les recours, il sera, en effet, mieux étudié par rapport au PLU, mieux environné politiquement, mieux encadré par les architectes et bureaux d'études ou associations...
Il y a aussi généralement moins d'incidence sur les propriétaires vendeurs, vu que le promoteur est surtout soumis à des recours concernant les autorisations administratives demandées en rapport avec un projet architectural donc vis à vis d'un permis de construire.
Pour cela il est important de connaître la surface constructible via une étude de constructibilité complète qui prend en compte les règles d'urbanisme du Plan Local d'Urbanisme (PLU).
Cependant, certains indices simples peuvent vous mettre la puce à l'oreille :
Ces indicateurs ne suffisent pas pour déterminer avec certitude si le terrain est constructible ou non. En effet, même en l'absence de ces constatations, le terrain pourrait avoir un potentiel de promotion.
Pour connaître pleinement le potentiel de votre bien, il est recommandé de consulter un spécialiste afin qu'il réalise une étude de constructibilité complète.
Pour rentrer en contact avec un spécialiste, n’hésitez pas à compléter le formulaire sur notre site.
Pour connaître le prix auquel un promoteur peut acheter votre bien, il est nécessaire de réaliser un bilan promoteur détaillé.
Tout d'abord, il faut déterminer précisément la surface constructible et les différentes contraintes qui pourraient augmenter les coûts de construction. Cela permet de calculer le coût total de l'opération, incluant les frais d'études techniques et d'architectes, la démolition et la construction, les impôts et taxes, les assurances, etc.
Ensuite, on estime le chiffre d'affaires potentiel pouvant être généré. Les promoteurs cherchent généralement des opérations avec une marge nette représentant 15 à 20 % du chiffre d'affaires. À partir de là, on peut déduire le prix maximal d'achat du terrain.
Par exemple, pour un bien dont la valeur sur le marché est de 1 600 000 €, et permettant de construire un immeuble de 2 000 m² :
Chiffre d'affaires prévisionnel (CA) = 10 000 000 € Coût de démolition-construction = 6 000 000 € Marge attendue = 15 % du CA, soit 1 500 000 € Prix du terrain = CA - Coût de l'opération - Marge attendue Prix du terrain = 10 000 000 - 6 000 000 - 1 500 000 = 2 500 000 € Soit un gain de + 900 000 € (+ 36 %) par rapport à une vente classique.
Vendre à un promoteur exige de nombreuses connaissances immobilières, techniques et financières. Il est essentiel de déterminer précisément la surface constructible, le chiffre d'affaires potentiel et le coût de l'opération pour mener à bien les négociations avec ces acheteurs.
Ainsi, il est recommandé de faire appel à un spécialiste qui pourra estimer précisément votre bien et le proposer à un réseau de promoteurs déjà constitué, dont il connaît les attentes.
Pour cela le plus simple est de compléter notre formulaire ci-dessous, si votre bien est éligible, nos partenaires reviendront vers vous avec plus de détails et vous feront une offre.
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