Un terrain est un bien immobilier non construit contrairement à un terrain construit (maison, appartement, immeuble, entrepôt, local industriel ou commercial...).
L’estimation de la valeur d’un terrain et son prix dépend principalement de sa localisation, son emplacement et comment il va être exploité.
Pour cela il faut se renseigner pour connaître sa nature et son potentiel.
Ce qui rentre essentiellement en jeu pour cette évaluation de prix sera le type de terrain Quels sont les types de terrains ?) : terrain agricole, terrain à bâtir, terrain non constructible…
Le prix de vente d’un terrain peut donc beaucoup varier et il faut donc recueillir un maximum d'informations pour en tirer le meilleur prix.
Un des facteurs le plus important est de savoir si il est constructible ou non ?
Si vous souhaitez évaluer la valeur de votre terrain, Kaptcher propose une estimation rapide et gratuite ICI.
Le cadastre est un document regroupant les plans des communes françaises incluant les parcelles et constructions.
Il est possible d’obtenir ses informations à la mairie ou en ligne sur le site www.cadastre.gouv.fr
Le cadastre permet d’avoir des informations sur les limites d’un terrain, s il est construit ou non et des détails sur son environnement.
Il faut donc vérifier :
- Les limites et la surface du terrain.
- Si c’est un terrain nu ou construit (maison, appartement, immeuble, entrepôt, local industriel ou commercial...).
- Son environnement : accès routiers, commerces, paysages, points d’eau…
Mais ces informations seules ne sont pas suffisantes et il faut également consulter les règles d’urbanisme via la mairie.
Le plan local d'urbanisme est un document qui définit les règles de l’urbanisme, sa planification et ses évolutions au niveau communal (PLU) ou intercommunal (PLUI).
La constructibilité d’un terrain et ce qui peut être fait sur une parcelle (logements, bureaux…) est défini par ce PLU.
Il y a différents types de zones définis par le PLU :
- Zones urbaines : avec déjà des constructions, un potentiel et des terrains constructibles.
- Zones à urbaniser : avec des terrains non constructibles mais en voie de le devenir via un projet d'aménagement de la commune ou une révision du PLU (Comment un terrain non-constructible peut-il devenir constructible ?)
- Zones agricoles : avec des terrains non constructibles et généralement écartés de l'urbanisation, cependant cela peut évoluer dans le temps.
- Zones naturelles : avec des terrains souvent protégés, des possibilités de construire mais très restreintes et contrôlés.
Cela va influer et permettre de faire une estimation du terrain plus précise.
Le deuxième document nécessaire sera le certificat d’urbanisme qui existe sous deux formes.
Le certificat d'urbanisme d'information : Il informe sur le droit de l’urbanisme sur un terrain spécifique.
Cela inclut les règles du PLU, le droit à la propriété et les taxes.
Le certificat d'urbanisme opérationnel : Il informe sur la constructibilité ou non d'un projet, les équipements publics (voies et réseaux) et les servitudes d'utilité publique.
Suite à cela il ressort que deux grands types de terrains existent, constructibles (Qu’est-ce qu’un terrain constructible ?) ou non constructibles.
La valeur et le prix de vente d’un terrain constructible est généralement bien plus important car il dépendra plus du marché immobilier et sera plus facile à exploiter.
1- Terrain Constructible
Il sera souvent favorisé par les acheteurs (particuliers comme promoteurs) car il est prévu pour être construit.
Son prix sera variable selon les zones et il sera donc intéressant de passer par des experts locaux.
Pour déterminer la valeur d’un terrain, il y a plusieurs choses à prendre en considération :
La localisation du Terrain, l’équipement et sa viabilisation :
- Terrain en lotissement : souvent déjà équipé et prêts à construire.
Il comporte peu de risques mais la réglementation est souvent très stricte (matériaux, hauteur…)
- Terrain isolé : c’est un terrain hors lotissement pour lequel plus de démarches seront nécessaires par l’acheteur, ce qui influe sur le prix.
De plus, il sera souvent nécessaire de le faire viabiliser.
2- Terrain non-constructible
Évaluer la valeur d’un terrain en zone non-constructible est plus difficile car il y a plus de différences et d’informations à prendre en compte.
Cela comprend les zones à urbaniser, les zones agricoles et les zones naturelles.
Pour les zones à urbaniser il faut s'ils sont bien en voie de le devenir, quand, quels sont les projets d’aménagements etc.
Il faut également évaluer certains éléments cités précédemment : l’environnement, les sols, la proximité de zones constructibles, la taille, possibilité de diviser le terrain (Qu'est ce que la division parcellaire ?)…
Concernant les terres agricoles, la valeur sera définie à l’hectare en se basant sur le prix d’exploitations similaires.
Pour estimer cela, la qualité du terrain et des plantations va rentrer principalement en compte.
Certains terrains non-constructibles et agricoles peuvent devenir constructibles selon la modification du PLU, des plans d’aménagements etc. (Comment un terrain non-constructible peut-il devenir constructible ?)
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